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      2020.05.13

      萬科物業“出圈”:朱保全預告十年規劃 將從物業排行榜“隱身”

      發布者 : 萬科物業
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      作為物業老大,萬科物業內部刮起了“出圈”的大風。

      5月13日,萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全發表《致全員信|新十年》,信內提及萬科物業已確立CS社區空間,BS商企空間,US城市空間“三駕馬車”的新規劃,物業調整為公司業務層內容之一。因此,在未來的第三方物業行業排行榜單中,“可能看不到萬科物業的名字”。

      在《致全員信》中,朱保全稱,“繼橫琴新區、雄安新區、成都高新區之后,該公司USIS(城市空間整合服務)業務本月正式進駐廈門鼓浪嶼島。

      如果說公司商業物業板塊與戴德梁行大中華區業務整合意味著“兩翼齊飛”戰略的成功,而城市物業領域的連續重大項目落地,則意味著公司空間服務“三駕馬車”模型完成搭建,包括CS社區空間,BS商企空間,US城市空間”。

      他進一步表示,萬科物業會投入更大力量于技術研發,也會以CS、BS、US空間為域嘗試技術服務,而最熟悉的物業業務則調整為公司的業務層內容之一。以上新規劃預計在今年10月正式發布。

      關于BS商企空間和US城市空間,萬科物業近來有兩大舉動值得注意。

      首先是萬科物業在2019年12月與戴德梁行成立合資公司,為雙方的商業客戶提供商業物業及資產管理、綜合設施管理。更早前,萬科物業以首次公開募股定價的方式,購買戴德梁行4.9%的股份,成為其第四大戰略股東。”朱保全當時曾對媒體表示,合資公司成立后,“在中國會誕生新的航母。”

      那么,前文提及的“城市空間整合服務”是什么玩法?據萬科物業介紹,該模式已經拓展至珠海橫琴新區、雄安新區、廣州白云及成都高新區,由萬科物業承接當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等城市管理業務。

      近年來各大房企的物業板塊競相上市,坊間多次傳聞萬科物業也有意上市,但是均被萬科集團否認。萬科董事會主席郁亮明確表示,萬科物業不能以傳統物業模式上市。

      在萬科集團2019年業績推介會上,郁亮再次表示,“萬科物業暫時沒有上市計劃,可以說相當長的時間內沒有上市計劃。只有當人們將它看作是城市配套服務商的時候,我們才會考慮讓它上市。請大家耐心等一等,等它成長得更好以后,再考慮上市。”

      朱保全也在《致全員信》中提到了資本市場,他表示,“物業行業被資本市場青睞,熱錢涌入買買買,與商譽積累和業績對賭相比較,持續改善客戶體驗才是真的挑戰。”

      萬科集團2019年財報顯示,報告期內,實現營業收入127億元,同比增長29.7%,累計簽約面積6.4億平方米,同比增長26.1%;新拓展項目的年飽和收入(指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入)54.06億元,同比增長33.13%。

      截至報告期末,萬科物業累計簽約面積6.4 億平方米,同比增長 26.1%,其中已接管合同面積4.5億平方米,為未來儲備1.9億平方米。

      在明顯的增勢下,萬科物業為何要“出圈”?這可能與行業利潤率長期處于較低水平有關。國泰君安最近研報指出,國內市場化擴張還未成主流,低附加值的基礎物業服務為主流。

      報告稱,“中國的物業管理普遍存在著‘誰開發,誰管理’的現狀,太依賴房企擴張規模,而且業績主要來源為低附加值的基礎服務;停留在單純物業管理服務,并未形成物業增值到租金提升的正循環;

      目前物管傳統業務屬于勞動密集型服務,技術含量低,員工流失率高,缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。同質化的服務也使得物業管理行業競爭激烈,利潤率長期處于較低水平。”

      朱保全在《全員信》中稱,今年各類第三方機構發布物業行業排行榜榜單中可能看不到萬科物業的名字。鑒于新規劃,除萬科集團上市公司年報物業分部報告中的數據外,萬科物業今年未對外提供業務數據。“三十而立,打開空間邊界”。他說。

      作為物業行業龍頭,萬科物業的“自我革命”是否將成為行業的轉折點?答案有待揭曉。

      附|朱保全致員工信《新十年》

      全體同事:

      疫情沒有阻礙公司在城市物業領域前進的步伐,繼橫琴新區、雄安新區、成都高新區之后,USIS業務本月正式進駐廈門鼓浪嶼島。如果說公司商業物業板塊與戴德梁行大中華區業務整合意味著“兩翼齊飛”戰略的成功,而城市物業領域的連續重大項目落地,則意味著公司空間服務“三駕馬車”模型完成搭建,包括CS社區空間,BS商企空間,US城市空間。

      30年前,萬科物業服務始于深圳天景花園,以精益服務為根,從住宅物業到商業物業,再到城市物業,從售后服務到物業服務,再到資產服務,每一次新領域的進入,都感恩于前次客戶口碑的福報。雖然公司在2018年已過百億營收,但在增長路上,每日拷問自己的是,如何做到規模越大,客戶體驗越好。物業行業被資本市場青睞,熱錢涌入買買買,與商譽積累和業績對賭相比較,持續改善客戶體驗才是真的挑戰。

      前段時間,鏈家左暉先生回復上海加盟商客戶投訴的帖子感同身受,房產經紀行業以技術提升質量的路有多難,在空間服務的路上只有更難。公司會投入更大力量于技術研發,也會以CS、BS、US空間為域嘗試技術服務,而我們最熟悉的物業業務則調整為公司的業務層內容之一。以上規劃,預計在今年10月正式發布。

      按往年慣例,接下來幾個月會陸續有各類第三方機構發布物業行業排行榜榜單,與往年你我一起慶祝萬科物業持續蟬聯榜首不同,今年榜單中可能看不到萬科物業的名字。鑒于新規劃,除萬科集團上市公司年報物業分部報告中的數據外,公司今年未對外提供業務數據。

      我們已經習慣了在公司名稱前面加上物業企業第一名這一定語。物業市場招標過程中、信用評級體系中,百強榮譽已經被列為標準加分項目,這已經成為我們增長的慣性。慣性的打破不僅需要意識的改變,技術的突破,維度的提升,最根本的還是對客戶服務的理解。2019年,我在10年蟬聯頒獎禮上講到,過去十年,我們牢記以客戶服務為本的根,我們也在努力筑基技術引擎。

      三十而立,打開空間邊界,讓我們服務更多客戶、更好服務客戶。

      朱保全

      2020年5月12日

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